Helsingin ydinkeskustan toimitilavuokrat vaihtelevat merkittävästi tilatyypistä ja tarkasta sijainnista riippuen. Toimistotilojen vuokrataso liikkuu yleisesti 25-45 €/m² välillä, kun taas liiketilat voivat maksaa prime-sijainneilla jopa 60-120 €/m² kuukaudessa. Ravintolatilat asettuvat tyypillisesti 30-60 €/m² välille. Vuokratasoon vaikuttavat ratkaisevasti sijainti, kiinteistön kunto, tekniset ominaisuudet sekä markkinatilanne. JMB Kiinteistöt tarjoaa vaihtoehtoja eri hintaluokissa kustannustehokkuutta hakeville yrityksille.
Mikä on toimitilojen keskimääräinen vuokra Helsingin keskustassa?
Helsingin ydinkeskustassa toimitilojen neliöhinnat kuuluvat maan korkeimpiin. Vuoden 2023 markkinatilanteessa uusien tai täysin saneerattujen toimistotilojen vuokrat liikkuvat tyypillisesti 30-45 euron neliöhintahaarukassa kuukaudessa. Peruskuntoisten toimistotilojen vuokrat asettuvat noin 25-30 euroon neliöltä.
Liiketilojen kohdalla hinnat vaihtelevat huomattavasti enemmän. Aleksanterinkadun ja Keskuskadun kaltaisilla prime-sijainneilla liiketilojen vuokrat voivat nousta jopa 100-120 euroon neliöltä. Toisaalta keskustan sivukaduilla voi löytää liiketiloja 30-50 euron neliöhinnalla.
Ravintolatilojen vuokrataso asettuu yleensä 30-60 euron välille neliöltä, riippuen tilan sijainnista, kunnosta ja teknisistä valmiuksista. JMB Kiinteistöjen asiantuntijoiden mukaan ravintolatoimijoille erityisen tärkeää on tilan tekninen soveltuvuus ja riittävä asiakasvirta, mikä heijastuu myös hintatasoon.
Miten toimitilojen sijainti vaikuttaa vuokrahintaan Helsingin keskustassa?
Sijainti on kiistatta merkittävin yksittäinen tekijä Helsingin keskustan toimitilojen vuokrahinnoissa. Alueiden välillä on huomattavia eroja, ja jopa saman kadun eri osat voivat edustaa eri hintaluokkaa. Sijainnin vaikutus näkyy selkeimmin vertailtaessa keskustan eri alueita.
Aleksanterinkadun ja Keskuskadun risteys edustaa Helsingin absoluuttista prime-sijaintia, jossa neliöhinnat ovat korkeimmat. Kävelykaduksi muutettu Keskuskatu on nostanut merkittävästi alueen arvoa. Kampin alueella hintataso on hieman maltillisempi, mutta edelleen korkea kauppakeskuksen tuoman asiakasvirran ansiosta.
Kluuvin alue kuuluu myös arvostetuimpiin sijainteihin, kun taas Töölönlahden ympäristö edustaa uudempaa premium-tasoa, jossa erityisesti modernit toimistotilat ovat haluttuja. Sivukatujen vuokrataso voi olla jopa 50-70% matalampi kuin prime-sijainneilla, vaikka etäisyys olisi vain muutama sata metriä.
Mitkä tekijät vaikuttavat toimitilojen vuokrahintoihin Helsingin keskustassa?
Sijainnin lisäksi vuokrahintaan vaikuttavat useat muut tekijät. Kiinteistön ikä ja kunto määrittävät perusvuokratason – uusissa tai täysin peruskorjatuissa kiinteistöissä vuokrat ovat tyypillisesti 20-40% korkeammat kuin vanhemmissa rakennuksissa.
Tekniset ominaisuudet, kuten ilmastointi, tietoliikenneratkaisut ja energiatehokkuus vaikuttavat merkittävästi vuokratasoon. Nykyaikaiset talotekniset järjestelmät nostavat vuokraa, mutta voivat toisaalta alentaa kokonaiskäyttökustannuksia. Helsingin keskustassa A-energialuokan toimitilat ovat yleistyneet ja niistä maksetaan tyypillisesti 10-15% korkeampaa vuokraa.
Kulkuyhteydet, näkyvyys ja asiakasvirrat vaikuttavat erityisesti liiketilojen hinnoitteluun. Raideliikenneyhteyksien äärellä olevat tilat ovat haluttuja ja hintavia. Näyteikkunoiden määrä ja kulmasijainnit kasvattavat liiketilojen arvoa merkittävästi. JMB Kiinteistöjen kokemusten mukaan myös joustavat tilaratkaisut ja muuntojoustavuus ovat yhä tärkeämpiä hintaan vaikuttavia tekijöitä.
Miten toimitilojen vuokrahinnat ovat kehittyneet Helsingin keskustassa viime vuosina?
Vuokrahintojen kehitys on ollut moniulotteista viimeisen vuosikymmenen aikana. Prime-sijaintien vuokrat ovat jatkaneet maltillista nousuaan noin 1-3% vuosivauhdilla, kun taas B- ja C-luokan sijainneilla on nähty enemmän vaihtelua.
COVID-19 pandemia aiheutti merkittävän muutoksen markkinoilla. Toimistotilojen kysyntä laski etätyön yleistyessä, mikä on näkynyt etenkin vanhempien toimistokiinteistöjen vuokratasossa noin 5-15% laskuna. Samanaikaisesti modernien, joustavien ja hyvillä sijainneilla olevien premium-toimistojen kysyntä on jopa kasvanut.
Liiketilojen kohdalla verkkokaupan kasvu on muuttanut markkinatilannetta. Prime-sijaintien vuokrat ovat säilyttäneet arvonsa, mutta toissijaisilla sijainneilla olevien liiketilojen vuokrat ovat laskeneet jopa 10-20%. Ravintolatilat kokivat merkittävän notkahduksen pandemian aikana, mutta niiden kysyntä ja vuokrataso ovat palautuneet lähes pandemiaa edeltävälle tasolle.
Kuinka pitkiä vuokrasopimuksia Helsingin keskustan toimitiloissa yleensä tehdään?
Sopimusajat vaihtelevat merkittävästi toimialan ja tilatyypin mukaan. Toimistotiloissa tyypillinen sopimusaika on 3-5 vuotta, ja merkittävissä kohteissa jopa 5-10 vuotta. Liiketiloissa prime-sijaintien sopimukset solmitaan usein pidemmiksi, 5-10 vuoden jaksoiksi, kun taas sivukatujen liiketiloissa sopimusajat ovat lyhentyneet 1-3 vuoden mittaisiksi.
Määräaikaiset sopimukset ovat edelleen yleisin sopimusmuoto, vaikka toistaiseksi voimassa olevien sopimusten suosio on kasvanut etenkin epävarmassa markkinatilanteessa. JMB Kiinteistöjen vuokrasopimuksissa huomioidaan yleensä indeksikorotukset vuosittain, ja tyypillisesti sidotaan ne elinkustannusindeksiin.
Vakuuksien osalta 2-3 kuukauden vuokraa vastaava summa on tyypillinen. Suuremmissa ja pidemmissä sopimuksissa voidaan käyttää myös pankkitakauksia. Joustavia sopimusehtoja arvostetaan yhä enemmän – optiot lisätilaan tai sopimuksen jatkamiseen ovat yleistyneet merkittävästi.
Helsingin keskustan toimitilamarkkinoiden tulevaisuudennäkymät
Markkinoiden odotetaan jatkavan eriytymistä tulevina vuosina. Parhaiden sijaintien ja modernien tilojen kysynnän ennustetaan pysyvän vahvana tai jopa kasvavan. Sen sijaan vanhanaikaisilla tai huonoilla sijainneilla olevien tilojen vuokratason odotetaan laskevan edelleen.
Hybridityön vakiintuminen on muuttanut toimistotilojen kysyntää laadullisesti – määrän sijaan painotus on yhä enemmän tilojen joustavuudessa ja yhteisöllisissä ominaisuuksissa. Keskustan alueella erityisesti Töölönlahden ympäristön ja Pasilan suunnan kehitys jatkuu vahvana.
JMB Kiinteistöjen asiantuntija-arvion mukaan toimitilasijoittajien kannattaa panostaa joustaviin tilaratkaisuihin sekä energiatehokkuuteen. Vuokratason ennustetaan kokonaisuutena nousevan maltillisesti, 1-2% vuosivauhtia, mutta kehitys on hyvin sijaintiriippuvaista.
Vuokralaisille markkinatilanne tarjoaa hyviä mahdollisuuksia neuvotella edullisia sopimuksia etenkin keskitason toimitiloissa. Keskustan elävöittämiseen tähtäävät hankkeet sekä joukkoliikenteen kehittäminen tulevat todennäköisesti parantamaan tiettyjen alueiden vetovoimaa tulevina vuosina, mikä kannattaa huomioida pidempiä vuokrasopimuksia harkittaessa.